您现在的位置是:首页 > 金沙澳门官网手机版

金沙澳门官网手机版_最新金沙手机登录网址

2020-11-28最新金沙手机登录网址90023人已围观

简介金沙澳门官网手机版运营超过八年的专业老虎机游戏及真人游戏网站,超过800款老虎机游戏及8大真人平台,一站玩尽在我们全部主流平台,别无他求!

金沙澳门官网手机版好玩有趣值得体验,为您提供在线游戏试玩、资金担保、服务好、游戏种类多、大额无忧!另一幅土地是广东道前警察宿舍地皮,占地约11.1万方尺,预计可建成1100个住宅单位。出售前据测量师的估计,每方尺地价约值4000元,即总值超过40亿元。港府以招标形式再推出该幅土地,事前各大发展商均表示有意角逐,但其后受到马鞍山酒店地段低价出售的影响,加上当时市场上的多项不利消息,各大发展商均以低价入标,结果被长江实业为首财团以28.93亿元标价再夺一城,每方尺楼面地价仅2840元。该幅土地若连发展成本及两成利润,在3年后建成则每方尺楼价6500元,较当时同区位置较次的爵士花园每方尺售价8800元,足足低了两成半。这次售地向市场传达了一个信息:已经下跌了3成多的楼市,可能再跌3成。结果,2月份出现的楼市“小阳春”瞬即烟消云散。在九龙,商厦重建、兴建浪潮亦在尖沙咀临海地段、尖东、弥敦道尤其是旺角地段此起彼伏。其中,最瞩目的当数英资公司九龙仓在尖沙咀海旁策划的大规模重建工程。其实,九龙仓(简称九仓)的物业重建早在60年代初期已经展开。当时,香港的对外贸易蓬勃发展,九仓决定兴建一座现代化的客运大楼。1962年,九仓取得港府资助,将原第一号码头重建为楼高4层的海运大厦。1966年3月3日,海运大厦落成,由玛嘉烈公主剪彩揭幕,第一艘巨轮“坎培拉号”首先停泊海运大厦码头。海运大厦还设有两层面积宽广的商场,给公司带来可观的收益。1965年,九仓再接再厉,与华资地产商许世勋和陈德泰合作,建成香港酒店和海洋中心。这是九仓从事地产投资的开端。1981年4月2日,香港地铁公司以公开招标的形式出售红棉道一幅地皮,面积为13 825方尺,结果以4.8亿元售出,平均每方尺地价高达34 720元,创香港最高地价纪录。如果说红棉道因面积小涉及资金数额不大的话,那么1982年2月12日港府售出的中区新“地王”,则震动整个地产界。早在1981年11月,港府就宣布以公开招标形式售出中区位于康乐大厦以西一幅面积多达14.4万方尺的地王,当时是中巴及小巴在中环的总站,可以说是港岛中环商业核心区的中心,是“地王”中的地王。当时,参加投标的财团包括置地、长江实业、新鸿基地产等大型地产集团。事前有人预测,这幅地王可售出70亿元价格,置地常务董事鲍富达也曾估计,这幅地皮的价值将在75亿元之上。〔5〕后来,地产市道从高峰滑落,结果到1982年2月12日开标时,置地以47.55亿元的高价投得,而长江实业和新鸿基地产分别以43亿和38亿落败。这幅地王平均每方尺地价是32 964元,虽稍低于红棉道地段,但却创下港府官地拍卖的历史新纪录,并成为全球最大宗地产交易。(见表3.3)这座后来被命名为“交易广场”的地产计划分两期进行,先后建成3幢高级商厦,建筑面积达200万方尺,总投资逾80亿元。

远东会的成功,刺激了华商在证券业的发展。1971年3月和1972年1月,由胡汉辉、陈普芬分别倡导的金银证券交易所有限公司和九龙证券交易所有限公司相继成立,形成所谓“四会并存”的局面。远东会、金银会、九龙会的相继成立,一方面顺应社会潮流,满足新兴工商企业对上市的殷切需求;另一方面也刺激了公众人士投资股票的兴趣,加上当时政治环境已趋稳定、外资金融机构介入以及大量海外热钱的涌入,形成了70年代初期的股市狂潮。据统计,反映香港股市走势的恒生指数在1967年8月底是58.61点(1964年7月31日为基准日,该日指数是100点),此后节节攀升,到1971年底收市报341.36点,在不到4年半时间内升幅高达4.8倍。1972年起,香港股市进入狂热阶段,升势加速,1973年3月19日达到最高峰的1 774.96点,短短一年多时间升幅高达5.3倍,每月复合增长达13%之多。〔1〕美孚新邨地段坐落在西九龙风光明媚的荔枝角湾畔,原是一幅土地面积庞大的美孚油库,业主是在香港已有数十年历史的美孚石油公司。其母公司是美国一家规模庞大的跨国公司——美国纽约标准石油公司。1893年,纽约标准石油公司在中国开设美孚石油公司,取名“美孚邨”,即美丽可靠之意,在中国销售火水及火水灯。1906年,美孚进入香港,其推销的美孚灯曾名噪一时。60年代中期,美孚眼见香港市区地价昂贵,于是与美国地产公司Galbreath Ruffin Corporation及建筑公司Turner Construction Co.合组美孚企业有限公司,计划发展香港最大的私人屋邨,定名为美孚新邨。60年代后期以来,香港市区的商住土地日渐短缺,地价节节跃升,建筑楼宇的土地成本日益昂贵。地产发展商为“地尽其用”,纷纷向高空发展,在繁荣商业区内策动大规模的商厦重建、兴建计划,大批摩天贵重商厦相继落成。金沙澳门官网手机版1991年1月,陈曾焘退任董事,由陈曾熙长子陈启宗接任恒隆主席,恒隆进入家族第二代管理时期。陈启宗上任后,一方面表示将继续遵循父亲陈曾熙及叔父陈曾焘的稳健发展路线,但同时亦采取了一系列瞩目行动,包括亲赴英、美、日等国进行全球巡回推介恒隆集团;引进先进管理技术,如最早发行可换股债券吸引外国资金、成功推行“C计划”以打破银行收紧楼宇按揭的僵局等等,获得投资者的好评。陈启宗并表示: 恒隆会继续积极扩大投资物业组合比重,同时在增加土地储备方面亦将更加活跃,争取5年后与其他地产集团看齐。〔15〕

金沙澳门官网手机版香港消费者委员会在研究中还发现,由发展商持有的新落成住宅楼宇单位的长期空置率(建成后两年的单位)较市场整体空置率为高。1995年的数据显示该年新落成的单位,有11%仍在发展商手中,而整体市场的楼宇总空置率为4%。此外,数据显示,1994年1月至1996年5月,经政府批出销售楼花许可的住宅楼盘有57个,可提供的住宅单位共4万多个,但截至1996年5月,只有40%在市面推出,其余60%的单位或是未曾推出,或留作内部认购。消委会研究报告认为:“这种情况很少会在高度竞争的市场出现。”〔23〕1977年,长实的声誉达到高峰。同年1月地铁公司宣布在地铁中环站和金钟站上盖物业发展权接受招标竞投。由于两地段均处于香港中区最繁华地区,竞投激烈,参加投标的财团多达30多个,其中,又以老牌英资地产公司置地的夺标呼声最高。长实针对地铁公司债务高企、急需现金回流的困难,提出了一个极具吸引力的方案,将上盖物业完工时间与地铁通车日子配合。结果在众多财团中突围而出,击败置地,夺得地铁中环、金钟站上盖物业发展权。消息传出,香港舆论为之轰动,此举被誉为长实“扩张发展之重要里程碑”,是“华资地产界的光辉”。恒基主席李兆基认为,由于香港人口增长迅速,而且随着经济的蓬勃发展,市民收入增加,置业观念日浓,但土地供应有限,小型住宅楼宇的发展前景大有可为。〔13〕早期,恒基兆业的地盘多集中在市区,主要发展300方尺至500方尺单位面积的小型住宅,销售对象是广大受薪阶层,由于住宅和工作地点距离不远,加上交通方便,因而深受置业者的欢迎。

(4) 海外资金大量流入。80年代中期以后,香港逐渐成为国际资本进入中国大陆的最重要跳板,海外跨国公司纷纷在香港设分公司或办事处,扩大了对香港高级写字楼和大型住宅的需求。1988年,海外投资香港物业达到历史高峰,全年上亿元的物业交易逾100宗,涉及金额超过200亿元。据置地和仲量行的一份调查报告,置地公司写字楼物业的租户中,70%是来自香港以外的海外国际性机构,外资公司成为支持香港写字楼租金最高水平的基础。〔2〕当时,港府声明,这仅是第一阶段措施,若不奏效,将在第二阶段实施更严厉措施,结果,居高不下的楼市应声下调。这一时期,香港经济亦因内地经济实施宏观调控而疲弱,从1994年第2季至1995年第3季,香港楼市从高峰回落,作为房地产市场上升动力的住宅楼宇,其售价平均下跌约3成,个别地区跌幅更大。写字楼售价亦大幅下跌3成至4成6 ,商铺市道因内部消费疲弱、零售业不景气且呆滞,租售需求均呈下降,不少店铺在空置后很长时间才觅得新户,部分大型商场甚至有五成商铺空置。工业楼宇更因经济转型、制造业大规模内迁而无人问津,不少发展商已搁置工业楼宇发展计划,申请改为工商用途的个案不断增加。本文在写作中,得到香港地产界及有关各方面的新旧朋友的大力支持,从百忙中抽出宝贵时间接受笔者采访、介绍重要的研究线索、提供有价值的历史资料、珍贵图片,以及各种方便等。没有他们的热情帮助和鼎力支持,本书实难以完成。笔者在此特向他们表示衷心的感谢,他们是:香港地产界来前辈、国际鸿星投资集团董事长吴多泰博士,前香港特区政府规划署署长、香港大学名誉教授潘国城博士,恒基兆业地产有限公司地产发展部副总经理梁树进先生,香港测量师学会会长吴恒广太平绅士,香港注册专业测量师苏振显先生,新鸿基地产发展有限公司执行董事陈钜源先生,中原地产代理有限公司总经理施永青先生,香港地产代理商总会会长伦志炎先生,中银集团研究部高级研究员谢国梁先生,香港贸易发展局经济师潭思洛先生,历史学家高添强先生和郑宝鸿先生等。笔者还要特别感谢潘国城博士在百忙中抽出宝贵时间审阅本书并撰写序言,对其隆情厚谊,笔者铭感于心。金沙澳门官网手机版早在1997年7月1日香港特别行政区政府成立当天,行政长官董建华在就职演说辞中,就表明解决房屋问题是特区政府面临的首要任务,他并宣布未来10年的房屋计划。同年10月7日,董建华在他的首份题为《共创香港新纪元》的施政报告中,公布了“建屋安民”的三大目标,即:(1)从1999年起,每年兴建的公营和私营房屋单位不少于85000个;(2)在10年内使香港七成的家庭可以拥有自置居所;(3)于2005年将轮候租住公屋时间以现时的6年缩短至3年。〔1〕综观董建华的整份施政报告,他的“建屋安民”政策实际上是建基于致力维持香港在国际经济中的竞争力、致力改善香港工商业的营运环境,并推动香港经济结构向高增值产业转型这一总体发展思路的。为实现这个目标,他委任财政司司长成立一个房屋用地供应监督委员会,专责解决房屋问题,并制订一个长远发展的10年规划大纲。

恒基主席李兆基认为,由于香港人口增长迅速,而且随着经济的蓬勃发展,市民收入增加,置业观念日浓,但土地供应有限,小型住宅楼宇的发展前景大有可为。〔13〕早期,恒基兆业的地盘多集中在市区,主要发展300方尺至500方尺单位面积的小型住宅,销售对象是广大受薪阶层,由于住宅和工作地点距离不远,加上交通方便,因而深受置业者的欢迎。这一时期,地产商在港九各繁荣商业区掀起大规模商厦重建、兴建热潮,究其原因,主要是区内土地日渐短缺,地价昂贵,香港经济繁荣,大批跨国公司进驻香港,对繁荣地段写字楼形成庞大需求,供求的不平衡导致楼价、租金的飙升,而港府对商业楼宇的租金升幅,始终坚持不干预政策,不加管制。地产商在有利可图之下,遂掀起了这场空前的商厦重建热潮。20世纪80年代初,郑裕彤领导的新世界发展成功完成位于尖东海旁的新世界中心发展计划,其在香港地产界的实力地位已正式确立。80年代期间,新世界再接再厉,展开了一连串庞大地产发展计划,包括1981年与恒隆合作发展港岛沿线地铁站上盖物业;1984年与香港贸易发展局合作兴建香港会展中心;1985年分别与九广铁路和美国加德士石油公司合作,发展屯门轻铁总站上盖的海翠花园和荃湾海滨花园;1986年与查济民家族的香港兴业联手发展大屿山愉景湾第三期;1989年与港府土地发展公司合作发展港岛西营盘第三街、上环永胜街、湾仔李节街及九龙登打士街等4个地盘的重建计划。1988年,吴光正出任九仓董事局主席,时代广场正式动工。整项计划包括两幢46层和36层高的写字楼蚬壳大厦和西敏寺大厦,以及一座16层高的综合性商场,共容纳300间商店、18间食肆、4间戏院和700个泊车位,总楼宇面积240万方尺。时代广场的兴建历时5年,于1993年底落成揭幕。该建筑物可谓气势恢宏,外墙以花岗石及无框玻璃建成,墙上最瞩目处设有全港第一部巨型室外电视幕墙,大厦四周是3.3万方尺的开放式庭园广场,广场一角设有大型钟楼,其美轮美奂的外观傲视同侪,立即成为铜锣湾区最优质商厦及该区的标志。时代广场的兴建由于不需补地价,整项投资仅建筑费24亿元,而每年为集团带来的租金收入就超过9亿元,可谓相当成功。

80年代期间,置地的大型地产发展计划主要只有两项:即交易广场发展计划和雪厂街9号重建计划。交易广场地盘是置地于1982年2月以47.55亿元的高价向港府投得。该地盘占地14.4万方尺,投资总额高达80亿元,是置地在最困难时期展开的最庞大工程。整项发展计划分两期进行。第一期工程包括两幢52层高的甲级商厦,即交易广场一、二座;第二期工程包括一幢33层高甲级写字楼,即交易广场三座,以及一座可与交易广场一、二座相连接的3层高富临阁购物商场和一个大型公众花园。踏入90年代以来,在多种复杂因素的推动下,香港的地产、楼市大幅飙升,拉动香港股市的大幅上涨,地产、股市的异常繁荣又刺激银行金融业的空前景气,形成港元资产的急速膨胀,进而产生整个经济中的泡沫成分。香港经济中的这种“大起”,实际上已为1997年第四季度以后经济的“大落”埋下伏线。就在10年计划即将完成之际,置地又策动更瞩目的拓展计划,先是将位于雪厂街的荷兰行和有利银行拆卸重建,该项计划在90年代初完成,即著名的大道中九号物业。1982年2月12日,置地更以47.55亿元的破纪录价格,投得中区毗邻康乐大厦的新“地王”。根据合约规定,置地须在地面兴建一新的巴士总站,其上则为一座两层平台,香港证券市场将设于此。这座后来被命名为“交易广场”的发展计划分两期进行,总投资逾80亿元。第一期是两幢52层高商厦,于1985年落成;第二期在毗邻再兴建一幢32层高独立商厦,于1988年完成。三座交易广场总楼面面积达154.5万方尺,其富有动感的外形和大幅有色玻璃幕墙令维多利亚海港的景色迥然改观。这幅湾仔地王后来发展成著名的中环广场。中环广场楼高78层,楼面面积达140万方尺,总投资超过50亿元,于1989年动工,1992年落成。中环广场不仅是香港及全亚洲最高的建筑物,而且也跻身全球十大名厦。中环广场顶部装有创新的幻彩时计——“丽光时计”,它可说是综合了先进的科技、变幻的色彩、灿烂的灯光、活力的动感、创新的意念以及强劲的魄力于一体,实为香港的写照。从港九各区都可清楚看到中环广场的丽光时计,它成为了国际公认的香港标志。中环广场可以说是黄氏家族、信和及新地引以为傲的代表作。

(3) 银行存款利率偏低和通货膨胀高企,负利率情况严重。香港自1983年实行港元联系率制度以来,银行利率跟随美元利率走势,节节下调,期间通货膨胀偏高,90年代初一度高达13%,因此,自1987年以来,香港银行的负利率情况开始出现并愈趋严重。以1994年初为例,3个月定期存款利率仅3.5厘,最优惠利率6.75厘,住宅按揭利率8.5厘,而通胀率则高企8.5%,换言之,存款人的存款每年实质亏蚀5%,贷款的实质利率接近零。负利率驱赶银行存款流向股市、楼市,买楼或“细楼换大楼”不仅可改善家居环境,而且成为保值、增值的理想投资工具。在写字楼方面,由于受到香港经济结构转型、服务业急速发展的影响,需求不断攀升,致使空置率从1983年高峰期的20%左右回落到1989年初的2.2%。短缺情况最严重的首推中区甲级写字楼,期间虽有交易广场、奔达中心、太古广场等多幢高级商业大厦相继推出,中区甲级写字楼空置率仍跌至0.5%。写字楼的严重供不应求刺激租金、楼价急升。以中区交易广场为例,1987年底每月每方尺租金约31至35元,到1988年底已升至55至62元,1989年上半年更创下每月每方尺租金85元的历史最高纪录。当时,中区甲级写字楼租金经过持续3年攀升,已位列全球第三高位,仅次于东京和伦敦。高租金迫使非金融性行业从中区向湾仔、铜锣湾及尖沙咀等传统商业区迁移,进而推动这些地区租金的上升。1989年初,湾仔区甲级写字楼每月每方尺租金亦已上升到40元水平。金沙澳门官网手机版新地发展出售的物业,在地区上非常广泛,遍布港九新界各个角落,在品种上包括写字楼、商场、住宅和厂厦,在面积上大中小互相兼顾。由于拥有庞大土地储备、物业发展所需的一切人才,及准确的市场调查,新地无论在任何时期都有适合市场需求的楼宇出售和供应。不过,新地在80年代发展的主力是中小型住宅楼宇。郭得胜曾在新地1989/1990年度年报中表示:“本集团一向主力发展中小型住宅楼宇,未来的政策将继续于各发展中之新市镇内进行大规模住宅计划,提供中小型住宅,以适应不断之需要。”这种策略明显是配合了港府自20世纪70年代中期起大规模发展新界新市镇的城市发展规划。

Tags:八哥 澳门金莎集团网址 八哥